Приобретение квартиры в собственность по ипотеке

#0
Всем привет!
Подскажите, пожалуйста.
ЛССМУ настаивает на подписании акта приема-сдачи квартиры при заключении договора купли-продажи. Хотя сам дом еще не заселен, и отделка в квартирах не доделана. Ссылаются на якобы требования банка. В банке узнавал, у них таких требований нет.
Кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией? Какие видите риски?

И еще.
Подскажите, пожалуйста, в договоре купли-продажи каким-нибудь образом оговаривается как будет выглядеть квартира, т.е. что в ней будет в плане отделки, инженерных сетей и т.п.?
#1
Требований таких действительно нет. В плане отделки, если её де-факто не будет - ничего не потеряете, даже приобретёте (родная предчистовая - это тихий ужас, всё равно переделывать). Должна быть сантехника (счётчик, выпусконой вентиль), электрика (щиток, счётчик, базовая проводка), отопление (трубы в полу, базовый радиатор) - достаточно. Остальное всё равно самим делать.
До приказа о заселении акт подписывать - у не знаю, я бы не стал. Лифтов не будет, cnhjbntkb будут шастать гурьбой....

Или СМУ Вам предлагает т.н. выгодные условия? Типа акт сейчас, деньги сейчас, скидка 5%, иначе всё потом но дороже, и то если не перекупят :)
#2
Автор: Mikle, Дата: 28 May 2010, 23:22:42

Ссылаются на якобы требования банка. В банке узнавал, у них таких требований нет.


При них позвонить в банк не пробовали?
#3
Спасибо за информацию.
Никаких спец. выгодных условий не предлагают. Говорят, что такой порядок при ипотеке.
Попробую с ними не согласиться, и не подписывать акт до приказа о заселении.
#4
по нашему опыту принимать можно хоть пол года :) так как исправляют некоторые вещи медленно

по отделке: что-то ужасно, что-то нет. Стяжка хорошая. Выравнивание стен не идеально, но для поклейки винила или флизелина пойдет, рекомендуется подравнять углы и колонны по углам и если планируется молдинг или натяжной потолок - то поверху придется ровнять.
Комендантский 53 корпус 3 кв 244
секция 2 этаж 19 1к кв
род занятий: сисадмин. с вопросами 8 911 297 75 08
#5
Сейчас акт не заставляют подписывать.
Но в договоре купли-продажи присутствует такой пункт:

"Покупатель принял  вышеуказанную  квартиру по акту приема-передачи на  момент подписания Договора. Каких-либо замечаний, претензий по качеству, состоянию и внутреннему оборудованию квартиры Покупатель не имеет."

Подскажите, пожалуйста, это у всех так?
Не влияет ли это потом на реальную приемку квартиры?
#6
ГКРФ Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Вывод: передаточный акт обязателен для купли-продажи любой недвижимости и является неотъемлемой частью договора.
#7
Автор: skv.sbk, Дата: 03 Jun 2010, 14:11:43

Вывод: передаточный акт обязателен для купли-продажи любой недвижимости и является неотъемлемой частью договора.

То что акт обязателен - в этом нет сомнений. Спор о другом: акт должен оформляться до подписания договора и быть на момент подписания договора уже оформленным, либо после подписания договора.
По моим понятиям, сначала договор, потом акт, потом оформление собственности (на основании акта и договора). Акт подтверждает факт исполнения сторонами условий договора (а не наоборот). СМУ же упорно предлагает сначала оформлять акт, потом договор, а потом уже ехать и принимать жильё де-факто (но после подписания акта какие могут быть замечания по приёмке?)
#8
Автор: Евгений и Татьяна, Дата: 03 Jun 2010, 15:07:32

То что акт обязателен - в этом нет сомнений. Спор о другом: акт должен оформляться до подписания договора и быть на момент подписания договора уже оформленным, либо после подписания договора.
По моим понятиям, сначала договор, потом акт, потом оформление собственности (на основании акта и договора). Акт подтверждает факт исполнения сторонами условий договора (а не наоборот). СМУ же упорно предлагает сначала оформлять акт, потом договор, а потом уже ехать и принимать жильё де-факто (но после подписания акта какие могут быть замечания по приёмке?)

Странные вопросы вы обсуждаете. Покупая автомобиль, сначала договор оформляется, когда машина пришла, вы ее принимаете по акту.  Тот же порядок в случае с квартирой.
#9
Может, предлагают подписать акт до договора потому, что юридически покупателям проще через суд расторгнуть договор купли-продажи, чем ПДКП, и вернуть деньги таким образом, не подписывая после договора сам акт?

#11
Не путайте автомобиль (холодильник, телевизор) и недвижимость. Было бы все просто, как в магазине, не было бы риэлторов  :)
Вот комментарий к ст.556:
"Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче."
#12
Автор: skv.sbk, Дата: 04 Jun 2010, 06:42:47

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Правильно! Вот ЛСС и пытается вручить это самое имущество покупателю, сначала де получите и распишитесь, а с качеством и недоделками потом будем разбираться. Никто ничего не путает. Вы платите 4-5 лимонов, подписываете акт о том что Вам всё передали жильё в надлежащем качестве (акт о том что жильё принято с замечаниями - это абсурд, который уже прошли кстати на примере с СШГЭС, могу рассказать, все видим чем кончилось), а потом начинаете жить и выясняете, что там ещё на миллион доработок, которые займут ещё полгода времени. Вот что такое подписание акта до договора.

Ведь суть договора в чём?
Покупатель обязуется:
1 - заплатить
2- принять жильё
А продавец обязуется:
1 - передать жильё надлежащего качества
2 - принять деньги
3 - передать документы на оформление собственности.
Причём сначала деньги (или рассрочка или ипотека - это уже не важно), а потом стулья. Так что, коли СМУ деньги получило вперёд - пускай и сдаёт жильё надлежащего качества, и когда покупатель качеством будет доволен - этот факт будет зафиксирован актом. Но не раньше.
Впрочем, покупатель может акт и не глядя подписать, его воля, но потом не жаловаться. К чему СМУ в лице отдела продаж и стремится.
#13
Я может чего-то не понимаю, но при покупке заключаем договор, осматриваем квартиру, платим, подписываем акт. Вполне возможно поменять местами оплату и подписание акта (правда это вряд ли СМу устроит ;D).
#14
Автор: lak, Дата: 04 Jun 2010, 09:22:38

Вполне возможно поменять местами оплату и подписание акта (правда это вряд ли СМу устроит ).

Речь о перемене мест между подписанием договора и подписанием акта. А уж про оплату СМУ не забудет, тут Вы правы. :)

На деле получается такая последовательность (если готовое покупаем): осматриваем квартиру, заключаем договор, платим, ещё раз внимательно осматриваем квартиру (пристрастно, с простукиванием и прочим), подписываем акт. И если на предпоследнем этапе что-то будет не так мы потребуем устранения замечаний. То что это будет СМУ прекрасно понимает, т.к. знает что качество местами не фонтан, а местами - далеко не фонтан, но понимает что за такую цену люди могут именно потребовать качества. Поэтому СМУ и предлагает подписать акт одновременно с договором, чтобы исключить саму возможность работ по устранению замечаний.

А если покупаем в строящемся, то как можно при подписании договора подписать ещё и акт о передаче жилья, которое даже не построено ещё? :)

Конечно для устранения можно привлечь СМУ и потом, но это делается по-другому, и самое главное - потом. СМУ главное договор закрыть быстрее.
#15
Автор: Евгений и Татьяна, Дата: 04 Jun 2010, 09:35:40

Конечно для устранения можно привлечь СМУ и потом, но это делается по-другому, и самое главное - потом

Вроде как Борисович уже устранил всё силами ЛСС??? Теперь отколупывает... Жаль, конечно, тех, кому пришлось заплатить за предчистовую, но факт остаётся фактом- она кривая... Кстати, у знакомого бригада делала предчистовую- уровень был тот же :D Так что можно нарваться и на такое. У нас, при приемке, были нарекания только к трубам... Всё остальное на гарантии- окна, счетчики. Со стяжкой нам повезло- ровная, хорошая.
преподаватель англ яз
уже почти 2 года живем в ЮК! :)
собака такса :)
 8-911-299-85-82
#16
Я думаю, что быстрее, качественнее, с соблюдением (и даже ужесточением) всех СНИПов и ГОСТов делается собственными руками. Скорее всего так будут делать 90% покупателей. Остальные 10% будут бодаться с ЛССМУ. Так как это не первый объект у ЛССМУ, то они в курсе всех телодвижений покупателей. Так что от боданий толку мало, все равно переделывать.
#17
Удалось договориться с ЛССМУ об изменении пункта в договоре по поводу акта.
Теперь он звучит примерно так. Покупатель принял квартиру по акту. Плановое заселение тогда-то.
И сам акт тоже придется подписать вместе с договором.
Т.е. удалось только исключить фразы о том, что покупатель не имеет претнзий.
Проблема в том, что приходится подписывать эти документы до приказа о заселении дома. Соответственно, полноцено принять квартиру на этапе подписания договора нет возможности.
Но пункт в договоре об акте и собственно сам акт, по словам ЛССМУ, обязательное условие. Якобы, они не могут продать квартиру в собственность, не передав ее по акту.
#18
Автор: Mikle, Дата: 06 Jun 2010, 15:42:50

Но пункт в договоре об акте и собственно сам акт, по словам ЛССМУ, обязательное условие. Якобы, они не могут продать квартиру в собственность, не передав ее по акту.

Это обязательно для ЛСС. Так и путь сначала устранят замечания, потом передадут жильё без замечаний, потом оформляют собственность. Я ж говорю, СМУ стремится договор закрыть любыми средствами, в этом их интерес. А Ваш - получить качественное жильё. А раз акт подписан, то и претензий нет - ведь жильё принято. Практика подписания акта с замечаниями - увы, плачевна. Пример - Саяно-Шушенская ГЭС (я серьёзно).
#19
Автор: Евгений и Татьяна, Дата: 06 Jun 2010, 17:14:14

Практика подписания акта с замечаниями - увы, плачевна. Пример - Саяно-Шушенская ГЭС (я серьёзно).

  Вы не первый раз упоминаете про Саяно-Шушенскую ГЭС. Если возможно, расскажите, пожалуйста, поподробнее. К сожалению, в нашей стране только сарафанное радио является относительно достоверным источником.
  P.S. Можно создать отдельную ветку для подобных сообщений, :). Думаю, многим из нас есть о чем порассказывать.
75А, корп.2, 1 секция, 19 эт. 2-3.4-2.1, двушка
#20
Автор: Алексей и Аленка, Дата: 06 Jun 2010, 19:35:59

Вы не первый раз упоминаете про Саяно-Шушенскую ГЭС. Если возможно, расскажите, пожалуйста, поподробнее.

Я кратко. Если что - да не возгневаются модераторы и да перенесут в отдельный топик. А вообще это у меня на форуме обсуждается: http://asutpforum.spb.ru/viewtopic.php?f=25&t=456 и ещё более активно на drom.ru (но там столько флейма, что.....). Если кто будет читать - смотрите на даты, информации поступало много и противоречивой, что там на самом деле произошло - разобрались спустя месяцы. А до этого - версии, дискуссии, предположения....
Оффтопик:
СШГЭС сдавалась в эксплуатацию очень долго и тяжело, потому что много технологий были новы, там они опробовались. СШГЭС кроме электростанции является ещё и полигоном по опробыванию новых технологий. Гиброагрегаты были настолько "изнасилованы" в процессе сдачи, что были сильно изношены ещё до ввода в эксплуатацию, выявилось ряд конструктивных недостатков, их кроме как испытав было никак не выявить. В итоге, к моменту сдачи агрегаты убиты, а сдавать надо. И в результате всё-таки подписывается финальный акт об успешном завершении ПНР и передаче СШГЭС в эксплуатацию подписывается с замечанием "все гидроагрегаты требуют замены", типа сейчас запустим, и как-нибудь потом поменяем. Этот акт можно в интернете сейчас найти. Скажите, как можно сдать в эксплуатацию новый автомобиль с полностью изношенными поршневыми кольцами например, и в добавок с заедающей педалью газа при условии что об этом знают все? Там ровно оно и произошло. Второй гидроагрегат просто разрушился от старости, недотянул полгода до плановго кап.ремонта, и то что разрушения уже стали критическими - персонал знал минимум за неделю до аварии, но из работы его не вывел, боялись получить по  шапке. И за 76 погибших так никто и не ответил. Акт о сдаче подписывал лично Чубайс.
Конец оффтопика.

Просто я не понимаю, как можно сначала оформить сдачу-приемку жилья с замечаниями, а потом их устранять. Если жильё принято - всё, какие претензии?
#21
Насколько я понимаю, тут есть конфликт двух моментов: фактического и юридического.

1. Юридическая сторона:
По всей видимости, квартира предлагаемая по ипотеке находится в собственности.
И тогда действительно юридическая непонятка: если есть уже фактическое жилье (собственность), оно свободно, там никто не прописан, то его нужно принимать по акту и ничто не должно мешать его приемке до сделки.

2. Фактическую сторону мы знаем прекрасно: въехать, принять и заселиться по факту нельзя.

Можно попробовать составить некое междусобойное, но юридически легитимное соглашение, об устранении недоделок в квартире, которые будут касаться перечня отделки (приложения к договору) в течение некого промежутка времени и т.д. Тут уже юрист должен поработать, коим я не являюсь.

Комендантский  51/1
#22
у нас ипотека, нам в ЛЛС сказали что данный пункт можно изменить на: Квартира в течении 5 дней после получения собственности и перевода денег банком ЛЛС-му, передается и принимается по акту-передачи.
Заявление на устранение замечаний написали и передали неделю назад Рогозину, вот и будет у них время пока доки в ФРС заняться переделками....
#23
Добрый день. Планирую покупку (ипотека) квартиры в ЮК (78А 6 корп.). Поделитесь, удалось ли заключить договор купли-продажи без пункта (или с изменением пункта) о сдаче-приемке квартиры. Хотелось бы избежать покупки квартиры с недоделками. И еще, подскажите, что должно "входить" в предчистовую отделку (может ссылочка по данной теме).